我国经济实现“四个中高” 有能力继续运行在合理区间

（2025-08-07）如果将散落在市场目光中的房企拟人化，那么主体评级则更像是一张张写满企业信用标识的“身份证”，影响着房企在参与招投标、发债融资、申请资质的方方面面。

在到期债务压顶，境外债券利率高企，而境内融资要求又更加严苛的现今，这张主体信用凭证有着更加不言而喻的作用。

Wind数据显示，SW房地产开发信用债到期债务总额为25771.10万亿元，其中2020年和2021年到期的规模分别为4682.15亿元和7449.44亿元，合约到期规模超过1.2万亿元，占总到期规模的47.08%。2022年和2023年到期的信用债占比则为16.55%和16.40%，换句话说未来4年内，有80%的房地产开发信用债即将到期。

数据来源：Wind、观点指数

观点指数以69家上市房企作为样本，测算发现2019年上述房企总有息负债达到68516.38亿元，平均净负债率为84.57%。其中包含33家样本千亿上市房企，2019年总有息负债为50890.1亿元，占总样本企业有息负债的74.27%

反观房企的偿债能力。如果将样本上市企业缩小到24家，2019年货币现金/短期债务低于1以下的有9家，其中包含1家2019年销售3000亿级房企，5家千亿房企和1家近千亿房企。

观察房企每1元利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障，可以看到高于20倍的有1家，10-20倍的有2家，低于2倍的有11家。有4家企业的现金流量利息保障（经营活动产生的现金流量净额/利息费用）为负数，最低的仅为-33倍，偿债能力较弱。

债务承压，叠加疫情影响以及全球经济的不稳定因素，融资以舒缓现金压力毫无疑问成为房企的必选项，发行境内或者境外债券成为主要的选择之一。事实证明，国际信用评级较高的房企，其融资成本也会相对较低。

数据来源：Wind、观点指数

观点指数选取不同惠誉主体评级的房企，可以看到，撇除债券年限的轻微影响，2020年至今主体信用评级较高的房企，发债利率也相对较低。

以碧桂园来说，惠誉主体评级为BBB-，今年1月发行的两笔境外企业债券规模分别为5.5亿美元和4.5亿美元，对应的发债年限为7年和10年，债券利率为5.125%和5.625%。而同为1月发行的阳光100，规模为1.23亿美元的2年期企业债，债券利率为11.5%。

上述数据很好的说明了，具有评级优势的房企，往往更受资本市场的青睐。但是获得较高的信用“身份证”不是易事。展望未来，如何通过财务管理、现金流平衡以及前瞻性的转型，提高信用表现？对于先行者，要如何保持优势？而对于尚在路上的房企来说，应该怎么找到最适配自己的融资渠道？

5月11日，“2020观点学徒计划-线上季”第九场闭门论坛将在线上举办，届时各大房企高层、金融机构专业人士、评级机构等将一起探讨房企的信用抉择，共议信用表现分化中的融资管道选择。

2020观点学徒计划-线上季

房企信用

主题：房企的信用抉择

时间：5月11日  14:00-17:00

议题议程：

讨论话题1：他山之石，如何打造投资级别房企？

讨论话题2：信用天平下的财务管理及转型趋势

讨论话题3：重要性凸显 信用表现分化中的融资管道选择

讨论话题4：信用“身份证”与房企长路

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